¿Quieres recuperar los gastos de tu hipoteca?

Hace ya casi un año (23 de diciembre de 2015) que el Tribunal Supremo dictó una Sentencia bastante relevante en la que declaraba nulas varias cláusulas insertas en hipotecas del BBVA y del BANCO POPULAR. Dicha resolución se falló a raíz de una acción colectiva de la OCU (Organización de Consumidores y Usuarios). Hoy vamos a hablar en concreto sobre la Cláusula de Gastos del préstamo hipotecario.

En lo que respecta a la formalización de la escritura, en el Motivo Séptimo del Recurso que resuelve la Sentencia, y basándose en el artículo 89.3 del Texto Refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios, el Supremo expone que tanto el arancel de los notarios, registradores de la propiedad, que deben ser pagados por el solicitante del servicio o a cuyo favor se inscriba, son los que deben abonar ese gasto. Y ello es así, porque es el banco quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura del préstamo ya que obtiene un título ejecutivo, constituye una garantía real (la hipoteca) y adquiere la posibilidad de ejecución especial. El hacer recaer todo el gasto en el consumidor, crea un desequilibrio relevante que debe calificarse de abusivo.

En lo que respecta a los tributos que gravan la hipoteca, la mayoría de los bancos derivan el pago de los mismos a los consumidores, aun debiendo ser aquellos quien se deben hace cargo de los mismos. El artículo 27.1 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, grava los documentos notariales, indicando el artículo 28 que el sujeto pasivo, es decir, el obligado al pago, será el adquirente del bien o derecho, por lo que en lo referido a la constitución del derecho de hipoteca, expedición de copias, actas y testimonios que interese, deben ser sufragados por la entidad bancaria. Así, según la Sentencia, la cláusula que obliga al pago al consumidor de estos gastos también es nula.

Por último, se refiere a los gastos pre-procesales, procesales o de otra naturaleza derivados del incumplimiento de pago por el consumidor, tanto de procurador y abogado (costas procesales), carece de efecto toda vez que la Ley de Enjuiciamiento Civil ya establece los límites y cuantías de estos gastos, que dependen de cómo se desarrolle la ejecución hipotecaria y no de lo que decida el banco y sus cláusulas, por lo que igualmente esta cláusula es abusiva y por tanto nula.

¿Qué consecuencias tiene la nulidad de estas cláusulas? ¿Me devolverán el dinero abonado?

La respuesta lógica y rápida es que si una cláusula es nula, según el artículo 1.303 del Código Civil, se deben restituir las prestaciones que hayan sido materia del contrato, junto con los frutos o intereses, y en este caso, al no afectar a clausulas esenciales, puede continuar vigente el préstamo sin la aplicación de dichas disposiciones.

Ya son varias las sentencias que condenan a las entidades bancarias a eliminar esta cláusula y devolver lo que han cobrado por ella. Se calcula que de media, un hipotecado ha pagado unos 3.000€ por estos gastos que tenía que haber soportado el banco. A ello hay que sumar los intereses legales y las costas procesales a las que la entidad tendría que hacer frente.

Si tiene alguna duda sobre este u otros temas, no dude en ponerse en contacto con nosotros.

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