Vicios ocultos o cómo comprar algo con desperfectos que no conocías

Nos ha llegado una consulta de un cliente en la que nos exponía su indignación ante la compra de una vivienda de segunda mano. Por ello vamos a aprovechar la ocasión para hablar sobre un tema bastante frecuente. Una vez negociado, firmado y abonado el precio correspondiente, con los dolores de cabeza que eso supone, al disponerse a instalarse en su nueva casa se encuentra con que toda la instalación de agua de la casa esta estropeada e inservible. Ante esto, al no poder instalarse en su nueva vivienda, tiene que irse durante una temporada a otra casa, con los gastos e inconvenientes que ello supone, y además, costear el arreglo de la casa que creía haber comprado en perfecto estado.
Esta situación es más habitual de lo que parece, y por eso vamos a explicar un poco cómo se puede actuar ante esta situación para reclamar por los llamados VICIOS OCULTOS.
El artículo 1484 del Código Civil establece que el vendedor estará obligado al saneamiento por aquellos defectos ocultos si hacen a la cosa impropia para su uso o si, de haberlo sabido el comprador, no la hubiera comprado o hubiera pagado menos de lo que dio. Añade el 1485 Cc que el vendedor responde igualmente de los vicios ocultos aunque los ignorase, salvo que se hubiera puesto en el contrato.
Han corrido ríos de tinta jurisprudencial en esta materia, pero nos basaremos en la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de julio de 2010 en la que hace referencia a otras anteriores y resume los requisitos para la reclamación de los vicios ocultos:
“a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad;
b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior;
 c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto;
d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menosprecio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino que aquél que motivo la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza y más en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente (Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1970).”
En resumen, los vicios deben ser anterior a la compra, que no fuera conocido por el comprador y que haga la cosa impropia para el uso que la destina.
¿Qué hacer cuando nos encontramos en estasituación?
Lo primero que hay que hacer después de constatar los daños, es ponerlo en conocimiento del vendedor de manera fehaciente a través de un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, un requerimiento notarial, o cualquier medio que acredite la recepción y contenido de la comunicación.
Si el vendedor no se hace cargo de la situación o no es satisfactoria para nosotros, entonces debemos plantearnos acudir a la vía judicial mediante la interposición de la oportuna demanda.
¿Qué podemos reclamar?
Según el Código Civil hay dos alternativas. La primera es la resolución de la compraventa y la restitución de las cosas al momento anterior a la misma, es decir, nos devuelven el dinero más los gastos que hayamos hecho y nosotros devolvemos la vivienda. Además, si el vendedor conocía los vicios ocultos de la cosa, si se procede a la rescisión del contrato, deberá abonar una indemnización por daños y perjuicios. La segunda posibilidad es quedarnos con la cosa comprada y que se nos rebaje del precio que pagamos una cantidad proporcional, a juicio de peritos.
Plazo para interponer la demanda
Debemos interponer la demanda en reclamación de lo anterior, en el plazo de 6 meses desde la entrega de la cosa, en nuestro caso desde la firma y perfección de la compraventa. Una vez pasado este tiempo no se podrá reclamar por la existencia de vicios ocultos.
Si desea que estudiemos su caso en particular o quiere más información sobre este o otros temas, no dude en ponerse en contacto con nosotros

 

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